En els darrers anys els preus dels immobles han experimentat uns canvis de tendència molt acusats. De fet, aquella frase que es deia col·loquialment -“el totxo mai baixa”- ha perdut validesa i s’ha de relativitzar per als darrers vint anys, a partir de la gran crisi immobiliària de 2008.

En aquest article analitzem, amb dades contrastades, les variacions de preus que ha tingut l’habitatge a l’entorn metropolità de Barcelona en els darrers 21 anys (des de l’any 2000 fins al 2021) i demostrem que els costos de construcció han mantingut en aquest període un comportament en certa manera aliè als alts i baixos dels preus de l’habitatge.

Des d’una perspectiva conjuntural, el “boom” immobiliari (i de l’habitatge), que s’inicia a finals dels anys 90, presenta una tendència d’increments de preus molt alta fins a mitjans de 2007. Per a algunes de les fonts emprades en aquest estudi, en diversos anys d’aquest període els increments anuals dels preus de l’habitatge se situen entre el 15 i el 20%. Tanmateix, la profunda crisi econòmica, que s’inicia el segon semestre de 2007, afecta de ple al sector immobiliari i els preus dels habitatges mostren una important reducció. Aquesta tendència a la baixa es desaccelera el 2014, i no serà fins a l’any 2016 quan canviï la corba i els preus presentin increments, tot i que menors, respecte dels anys anteriors.

Ara bé, aquests increments dels preus de l’habitatge, s’han traslladat també a tots els factors que conformen el preu? Si ens centrem en el component més mesurable, el cost de la construcció, s’ha vist afectat per aquestes alteracions de preus? El cost de la construcció pujava molt quan ho feien els preus dels habitatges nous? Baixaven quan la tendència era negativa?

Per donar resposta a aquestes preguntes, analitzarem, en primer lloc, els components del valor dels immobles. En segon lloc, estudiarem el cost de la construcció, els seus components, les fonts d’informació i la variació dels costos per una qualitat mitjana des de l’any 2000 fins al 2021. En tercer lloc, quantificarem les despeses de la promoció, per tot seguit veure com afecta el valor del sòl, aplicant el mètode residual.

Finalment, llistarem els preus de l’obra nova dels municipis més grans de l’entorn de Barcelona, relacionant-los amb els costos de construcció i analitzant el comportament d’aquests dos factors, juntament amb les despeses de promoció i el benefici del promotor.

Llegir article